Многие инвесторы по-прежнему рассматривают недвижимость как «тихую гавань» во времена экономических потрясений и высокой инфляции. Это представление укоренилось в массовом сознании ещё с конца XX века, когда рост цен на жильё значительно опережал инфляцию. Однако в современных экономических условиях недвижимость уже не всегда выполняет функцию надёжного защитного актива. Причины этого многогранны и требуют комплексного анализа.
Рост цен на недвижимость не гарантирован
Одна из главных причин, почему недвижимость может не защитить капитал от инфляции, заключается в том, что рост её стоимости не является стабильным и предсказуемым. Хотя в долгосрочной перспективе цены на жильё часто растут, это далеко не всегда происходит в соответствии с уровнем инфляции. Например, в периоды экономических кризисов или стагнации наблюдаются случаи, когда рынок недвижимости замирает или даже уходит в минус.
Хорошим примером может служить ситуация в России после кризиса 2014 года. Несмотря на общий рост инфляции, в ряде регионов стоимость квартир осталась на прежнем уровне или даже снизилась, особенно с учётом девальвации рубля и падения реальных доходов населения. Это означало, что покупательная способность инвестиций в жильё снижалась, несмотря на то что формально объект оставался «ценным».
Высокие издержки на содержание и налоги
В отличие от финансовых инструментов, таких как акции или облигации, недвижимость требует постоянных расходов. Сюда входят налоги на имущество, коммунальные платежи, расходы на ремонт и обслуживание, а в случае сдачи жилья в аренду — возможные расходы на управление, юридическое сопровождение и замены арендаторов. Все эти расходы увеличиваются в периоды инфляции, а значит, фактическая доходность от недвижимости может оказаться ниже ожидаемой.
Кроме того, повышение налоговой нагрузки на собственников недвижимости стало глобальной тенденцией. В России, например, кадастровая стоимость объектов стала определяться ближе к рыночной, что резко увеличило суммы налога на имущество. При этом рост арендных ставок не всегда успевает за инфляцией, особенно в регионах с низким спросом.
Неравномерность роста в разных сегментах рынка
Рынок недвижимости чрезвычайно неоднороден. Жилая и коммерческая недвижимость, первичный и вторичный рынок, столицы и регионы — все эти сегменты ведут себя по-разному. Например, в 2020–2022 годах наблюдался активный рост цен на жильё в крупных городах России, таких как Москва и Санкт-Петербург, на фоне дешёвой ипотеки и стимулирующих мер государства. Но уже в 2023–2024 годах началась коррекция: спрос просел, а в регионах началось снижение цен из-за снижения платёжеспособности населения.
Коммерческая недвижимость, в свою очередь, особенно пострадала во время пандемии и последующего изменения форматов бизнеса. Массовый переход на удалённую работу, снижение выручки малого и среднего бизнеса привели к падению спроса на офисные и торговые площади. Это означает, что вложения в такой сегмент не только не защитили от инфляции, но и привели к убыткам.
Иллюзия ликвидности и невозможность быстрой продажи
Инвестиции в недвижимость считаются относительно надёжными, но они не всегда ликвидны. В условиях экономической нестабильности найти покупателя на объект по выгодной цене бывает очень сложно. Особенно это касается региональной недвижимости или жилья с юридическими обременениями. Таким образом, в случае острой необходимости продать объект, инвестор может столкнуться с необходимостью серьёзного дисконта — то есть продажей ниже рыночной цены.
Кроме того, сама процедура продажи жилья занимает время, требует подготовки документов, оплаты услуг агентств, нотариусов и других посредников. В отличие от акций или валюты, которые можно продать за несколько минут, недвижимость остаётся «нелёгким» активом с ограниченной манёвренностью.
Инфляция может обесценить арендуемый доход
Многие инвесторы покупают недвижимость с целью получения стабильного арендного дохода. Однако в условиях инфляции фиксированная арендная ставка теряет свою реальную стоимость. Даже если номинально сумма аренды остаётся прежней, её покупательная способность падает. Повысить арендную плату в большинстве случаев невозможно резко, особенно в кризисные периоды, когда спрос на аренду уменьшается, а конкуренция растёт.
Кроме того, арендный бизнес подвержен дополнительным рискам — невыплаты со стороны арендаторов, порча имущества, судебные споры. Всё это снижает привлекательность такого дохода и делает его менее надёжным в качестве инструмента защиты от инфляции.
Закредитованность и ипотечные риски
Многие покупатели приобретают жильё в ипотеку, рассчитывая, что стоимость объекта вырастет, а реальная сумма долга снизится из-за инфляции. Однако этот расчёт работает только при определённых условиях — если инфляция умеренная, а ставка по кредиту фиксирована и не слишком высока. В условиях же резкой инфляции, как правило, растёт и ключевая ставка Центробанка, а вместе с ней — и стоимость кредитов.
Кроме того, обесценивание доходов населения приводит к росту просрочек по ипотеке, потере ликвидности объектов и даже возможной конфискации жилья. Таким образом, попытка «спрятаться» от инфляции в ипотечной недвижимости может обернуться финансовыми проблемами.
Заключение: трезвая оценка рисков
Недвижимость, безусловно, остаётся важным и значимым элементом в портфеле инвестора. Однако воспринимать её как универсальный и безрисковый инструмент защиты от инфляции — ошибка. Современные реалии показывают, что цены на жильё подвержены колебаниям, не всегда растут в нужном темпе, а содержание объектов и сопутствующие расходы могут нивелировать возможную прибыль.
Разумный подход к инвестициям в недвижимость должен включать в себя тщательный анализ рынка, понимание региональных особенностей, расчёт окупаемости и рисков. Только при соблюдении этих условий вложения в жильё или коммерческие помещения могут быть действительно эффективными, но не обязательно защитят от инфляции в каждом конкретном случае.